Wejście na rynek włoski – jakie są największe przeszkody? Checklista

Strona główna > News > Wpisy > Wejście na rynek włoski – jakie są największe przeszkody? Checklista

Stoję na lotnisku. 5 godzin wcześniej spakowałem cały swój dobytek do walizki. Wszystko zmieściłem w bagażu o wymiarach 81 x 119 cm. Tak, tym razem nie oszczędzałem. Dopłata nie bolała tak bardzo, jak to, że całe dotychczasowe życie zmieściło się w 20 kg. Rzuciłem wszystko i ruszam. Ruszam podbijać rynek włoskich usług deweloperskich. Przygoda zaczyna się z dźwiękiem silników samolotu. Czy to się może nie udać? Myślałam, że nie. Myliłem się.

Na końcu artykułu znajduje się checklista, dzięki której sprawdzisz, czy jesteś gotowy na ekspansję.

Rzucam (prawie) wszystko i…

Wyjeżdżam do Toskanii. W głowie szaleją mi obrazy typowe dla komedii romantycznych. Toskańska willa. Kamienne mury. Ogród oliwny. Złote promienie słońca. Beztroskie bytowanie nad brzegiem basenu. Takie były moje fantazje.

Kiedy ogłosiłem dobrą nowinę, zaczęły się pytania. Co zrobisz z mieszkaniem w Polsce? Sprzedam. Gdzie zamieszkasz? W toskańskiej willi z basenem. Czym będziesz się tam zajmował? Sprzedawał usługi deweloperskie. Na pewno dobrze to przemyślałeś? Tak myślałem, ale tego się nie spodziewałem. Wszystko krążyło wokół sprzedaży i nieruchomości. W końcu inwestycja w nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów na lokowanie kapitału.

Zacznijmy od początku… Analiza rynku włoskiego

Co wiem o Toskanii? Malownicze krajobrazy. Sprzyja miłości i romansom. Ludzie odnajdują tam szczęście i sens życia. Źródło informacji: Komedie romantyczne.

Nie jestem wariatem. Wiem, że muszę podejść do tematu poważnie. Zaczynamy od analizy rynku włoskiego. Wybrałem trudny moment, czyli okres po pandemii. Rok 2023. Wtedy myślałem, że to doskonały moment. Czas odrodzenia. Renesans rynku nieruchomości. Jak wiemy, nie wszystko poszło zgodnie z planem.

Konsekwencje pandemii i aktualna sytuacja gospodarcza były głównymi przedmiotami analizy. Zidentyfikowałem zagrożenia, które okazały się czubkiem góry lodowej. Wkrótce mój Titanic miał zatonąć.

Sprawdź również artykuły:

Fakty na temat sytuacji rynku deweloperskiego we Włoszech

Rok 2021 dał nadzieję na stabilne ożywienie włoskiego rynku nieruchomości po pandemii. Sprzedano 748 000 domów, o 34% więcej niż w 2020 roku.
Najwyższa inflacja od lat 80. W momencie analiz (2022 rok) wynosiła 8,9%. Obecnie spadła do 1,2%.
Zakupy domów wzrosły o 9% rocznie między kwietniem a czerwcem 2022, osiągając 210 700 jednostek.
Szacowało się jednak ogólny spadek w 2022 roku o 5,3% do 710 000 sztuk, a w 2023 o 5,6% do 670 000 sztuk.
Wzrost zapytań o nieruchomości we Włoszech skierowanych przez Polaków wynosi obecnie 30% w stosunku do sytuacji ze stycznia 2022 roku.
Indeks mieszkaniowy we Włoszech wzrósł do 108,10 pkt w drugim kwartale 2022 roku ze 105,70 pkt w pierwszym kwartale 2022 roku.

Rosnące zainteresowanie rynkiem włoskim wśród Polaków

Polo in Italia. Nie byłem w tym sam. Analiza rynku włoskiego to jedno… ale moją niszą miała być sprzedaż nieruchomości konkretnej grupie docelowej. Polscy przyjaciele zapraszam do Toskanii! Okazało się, że nie trzeba nikogo namawiać na wyprowadzkę. Frazy związane z domami na sprzedaż w Toskanii, były wyszukiwane przez Polaków średnio 2410 razy – miesięcznie. Robi wrażenie. Od razu dostrzegłem w tym potencjał.

Wbrew pozorom – pandemia mi pomogła. Popularyzacja zdalnego trybu pracy przyczyniła się do nowego trendu. Woraktion. Wyobraź sobie połączenie wakacji z pracą. Otwierasz laptopa. Pijesz kawę. Zaczynasz pracę. Dzień jak co dzień. Ale robisz to w Toskanii. Siedzisz nad brzegiem basenu w toskańskiej wiosce. Promienie słońca otulają Twoją twarz. Od razu przyjemniej, prawda?

Już wiedziałem, że moim targetem będą ludzie tacy jak ja. Cyfrowi nomadzi.

Polacy są na 13 miejscu rankingu cyfrowych nomadów Nomadlist, ich liczba wynosi 435 198 i jest to około 1% populacji kraju.

Sprawdź również inne artykuły, które mogą Ci pomóc:

Red flags – to powinno dać nam do myślenia, ale nie dało

Na podstawie zebranych informacji opracowaliśmy personę. Przeanalizowaliśmy również ranking najlepszych miejsc do podróżowania i pracy zdalnej autorstwa platformy Kayak.

Pierwszy red flag – Włochy zajęły miejsce 72.
Drugi red flag – najniżej oceniany obszar to praca zdalna 17 na 100 punktów.

Dodatkowo pojawiły się:

Trzeci red flag – agencje nieruchomości mogą nie chcieć współpracować z obcokrajowcami.
Czwarty red flag – włoskie prawo, między innymi Powyżej 180 dni pobytu we Włoszech musisz zacząć płacić podatki (różne czynniki).

Jednym ze słabych punktów Włoch według rankingu Kayak jest prędkość internetu. W tym momencie powinna wybrzmieć syrena strażacka. O tym miałem przekonać się już wkrótce.

Analiza rynku włoskiego vs. rzeczywistość

Cztery red flagi, które zignorowałem, to dopiero początek. Największą przeszkodą okazała się ludzka natura. Nie przeanalizowałem różnic kulturowych. Nie przeanalizowałem szczegółowo systemu administracyjnego. Nie przeanalizowałem człowieka, z którym przyszło mi się ścierać przy każdej okazji.

Kiedy dotarłem do mojej toskańskiej willi, zachwytom nie było końca. Oczami wyobraźni widziałem siebie na wiecznych wakacjach w uroczych okolicznościach. Do pełni szczęścia brakowało mi szczelnych drzwi oraz internetu.

Nikogo tutaj nie znam. Muszę działać na własną rękę. Po kilkudziesięciu wykonanych telefonów, trzech tygodniach przekładania terminu montaż oraz setkach przekleństw – pojawili się oni. Dwaj technicy instalujący internet. Jeszcze pełen nadziei i dziecinnej naiwności pytam – gdzie planują zamontować antenę? Nie planują. Nie są ekipą montażową. Zajmują się oceną sytuacji. Szukają odpowiedzi na pytania fundamentalne: czy można? Nie można.

Po walce – zażartej jatce z dostawcami internetu – trwającej 3 miesiące udało się. Mam internet. Jestem online. Mogę pracować. Przychodzi czas na pierwszego calla. Niska jakość połączenia. Nikt mnie nie słyszy. Nikt mnie nie widzi. Otula mnie chłodne powietrze przedostające się do domu przez wciąż nieszczelne drzwi.

Mijają dni, tygodnie i miesiące…

Uczę się żyć w nowej rzeczywistości. Poznaję ludzi. Buduję relacje. Praca, którą tutaj wykonałem zajęła półtorej roku. To był czas, który pozwolił mi zbudować zaufanie, nawiązać relacje przyjacielskie i biznesowe.

Dowiedziałem się, że przed wejściem na nowy rynek musisz poznać ludzi i kulturę. Tutaj wszystko bazuje na poleceniach. Jeżeli masz kiepską opinię, nie załatwisz niczego. System administracyjny nie jest tak straszny, jak go malują. Oczywiście, tylko wtedy, kiedy znasz odpowiednich ludzi.

Liczy się to, kim jesteś i jaki jesteś. Jeżeli wykonasz swoją pracę, to wpadasz do wewnętrznego kręgu poleceń. Wtedy nagle wszystko robi się prostsze, szybsze, tańsze.

Po 1,5 roku wszedłem na rynek deweloperski…

Nie tak jak planowałem, ale doświadczyłem tego wszystkiego. Najpierw wynajmowałem willę z basenem przez rok. Kolejne pół roku spędziłem w mieszkaniu w centrum miasta. Teraz jestem właścicielem domu.

Gdyby nie znajomości, nie wiedziałbym, że plany architektoniczne różnią się od archiwalnych rysunków sprzed 1960 roku. Ta niewiedza kosztowałaby mnie kilkadziesiąt tysięcy euro.

Ludzie, którzy naprawdę znają się na ocenie technicznej budynków i mają dobre układy z administracją nigdzie się nie ogłaszają, musisz zostać im przedstawiony. Ogłoszenia są dla turystów. Drugi obieg nieruchomości to ten szeptany i wtedy można znaleźć dom w cenie kawalerki w Zabrzu.

Proces zakupu nieruchomości trwa normalnie około 3-6 miesięcy. Może jednak trwać 2 tygodnie. Musisz tylko wejść do społeczności, poznać kulturę i odkryć karty. Musisz mieć znajomości.

Przygotowanie ma znaczenie…

Jeden brakujący element może zaważyć na stabilności całej konstrukcji. Jeżeli przygotowujesz się do ekspansji, potrzebujesz analiz, danych, wniosków oraz konkretnych rozwiązań. Jesteś w stanie przewidzieć i mitygować ryzyka, ale najpierw musisz je poprawnie zdefiniować. Sztuka wywiadów z danymi ma ogromne znaczenie. Jeżeli potrzebujesz jasnego kierunku działań prowadzącego do osiągnięcia celu, porozmawiajmy.

Chcesz sprawdzić, czy jesteś gotowy do ekspansji? Pobierz uniwersalną checklistę, dzięki której zweryfikujesz, czy masz wszystko, czego potrzebujesz!